什么叫第二套房？
【什么叫第二套房？】关于“第二套房”如何认定，是一个简单而又稍显复杂的问题 。它与名下房产数量、房产类型、房与贷等多种因素有关，影响范围也不同 。
简单解释一下：
二套房是如何认定的？
名下房产数量的认定，是“以家庭为单位” 。
这里涉及到两个问题：一个问题是什么算家庭，一个问题是什么房产计入套数计算 。
1.家庭，指的是夫妻与未成年子女 。
用三个例子来说明一下：
示例（1）：男女结婚之后，共同购买了一套房子，之前均无房产 。这时候，无论登记在谁名下，这个家庭，就算有一套房 。再行购买，算第二套 。
示例（2）：男女结婚之前，男方名下有一套房子，是其个人婚前财产 。随后结婚，双方共同出资购买了一套房子，登记在女方名下 。这个家庭，视作有两套房——因为男方名下有房，女方名下有房（其实这套房算夫妻共同财产） 。
示例（3）：男女结婚之后生了一个孩子 。随后二人出资购买了一套房子，登记在孩子名下 。在孩子未成年阶段，视作这个家庭有一套房子 。如果再行购买，算第二套 。
也就是说，家庭单位，不管房产是谁的名字、是属于夫妻共同房产还是一方的个人房产，均计入套数 。
2.什么房产计入套数计算 。
按照目前的限购政策，计入房产套数计算的房产类型，主要指的是普通商品住宅 。所以，一般情况下，商业类的房产（例如写字楼、商铺等）不计入套数 。
还有一类比较常见的房产类型：宅基地房 。宅基地房，也不计入套入计算 。
3.跨区域问题 。
有些家庭确实有多套房，但是想在异地购房 。那么，异地购房计不计入套数计算？
这个要看登记系统 。例如，在A地有两套房，现在想在B地再买一套 。如果AB联网，那么是能够查到名下房产数量的，这时候再行购买，将视为多套房 。查不到，B地房算首套 。
房与贷的问题
以上是通用的、认定首套、二套房的基本规则 。但是，还有一个比较重要的、受“二套房”影响的因素：贷款购房问题 。
举个例子：
假设之前有过一套按揭房 。后来把贷款还清之后卖掉了，家庭名下已经没有其他房产 。现在打算购买一套 。新购买的这套房子，算首套么？
如果按照套数计算规则，新购买的这套房肯定算首套——因为家庭名下无房 。但是，因为之前购房有过贷款记录，所以，如果新购的这套房打算贷款，非常可能按照二套房计算首付比例和贷款利率 。
这里涉及到另外一个认定规则：叫做“认房认贷” 。这个规则全国不统一，地方自行而定 。影响的是贷款购房的问题 。
组合起来有三种方式，用上面的例子来解释一下：
一种方式是“认房认贷” 。这种认定方式下，家庭名下的房产套数、是否有过贷款购房记录，均计入套数计算 。上面示例中，家庭名下已无房，但是有过一套房的贷款记录，所以，再行购买房产时，按照二套房来核定首付比例和贷款利率 。当然，如果全款购买，就不涉及此问题（下同） 。
一种方式是“认房不认贷” 。这种认定方式下，不考虑之前有无贷款记录，仅看家庭名下的房产数量 。上面示例中，再行购买房产，将按照首套房核算贷款比例和首付 。
一种方式是“认贷不认房” 。这种方式与上一种方式相反 。家庭名下有无房产不重要，看的是之前有无过贷款购房记录 。有，按照二套房核定贷款问题；没有，按照首套房核定 。
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